Was ist eine Baufinanzierung?
Eine Baufinanzierung (Immobiliardarlehen) ist ein Kredit zum Kauf oder Bau einer Immobilie, der durch ein Grundpfandrecht gesichert wird. In Deutschland ist das fast immer eine Grundschuld, die notariell bestellt und im Grundbuch eingetragen wird. Sie bleiben Eigentümer, aber die Bank kann bei Zahlungsausfall die Zwangsversteigerung betreiben.
Wichtige Merkmale
- Annuitätendarlehen. Die übliche Form: eine gleichbleibende Monatsrate aus Zins und Tilgung. Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil und steigt der Tilgungsanteil.
- Zinsbindung. Der Sollzins ist meist für 5, 10, 15 oder 20 Jahre fest. Danach bleibt eine Restschuld, für die Sie eine Anschlussfinanzierung brauchen — bei der eigenen Bank (Prolongation), bei einer anderen Bank oder vorab über ein Forward-Darlehen.
- Anfängliche Tilgung. Üblich sind 2–3 % pro Jahr. Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit deutlich und senkt das Zinsänderungsrisiko.
- Eigenkapital. Banken erwarten, dass mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger der Zins.
- Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %), Notar und Grundbuch (rund 1,5–2 %) und gegebenenfalls Maklerprovision.
Zinsvarianten
Festzins
In Deutschland die Regel. Längere Zinsbindungen kosten etwas mehr Zins, schützen aber vor steigenden Zinsen bei der Anschlussfinanzierung.
Variables Darlehen
Der Zins orientiert sich am Euribor plus Marge und kann sich vierteljährlich ändern. Variable Darlehen sind meist jederzeit mit drei Monaten Frist kündbar — als Übergangslösung sinnvoll.
Bereitstellungszinsen
Wird das Darlehen nicht sofort abgerufen (z. B. beim Neubau), verlangen Banken nach einer bereitstellungsfreien Zeit meist rund 0,25 % pro Monat auf den nicht abgerufenen Betrag.
Förderung
- KfW-Programme — zinsgünstige Darlehen, z. B. für Familien mit Kindern oder für energieeffiziente Neubauten und Sanierungen. Sie werden über Ihre Hausbank beantragt.
- Landesförderbanken bieten je nach Bundesland eigene Programme.
- Wohn-Riester und Bausparverträge können als Eigenkapital eingesetzt werden.
Förderbedingungen ändern sich regelmäßig — prüfen Sie die aktuellen Programme bei der KfW und Ihrer Landesförderbank.
Effektiver Jahreszins und ESIS-Merkblatt
Vergleichen Sie den effektiven Jahreszins, nicht nur den Sollzins: Er enthält auch Pflichtkosten wie Bearbeitungsgebühren. Vor Vertragsschluss erhalten Sie das ESIS-Merkblatt mit allen Konditionen. Nach Vertragsschluss haben Sie ein Widerrufsrecht von 14 Tagen.
SMARTPRO erstellt einen vollständigen Tilgungsplan und zeigt die Restschuld am Ende der Zinsbindung — so sehen Sie, wie viel Sie anschlussfinanzieren müssen.
Worin sich Banken unterscheiden
| Kondition | Mögliche Unterschiede |
|---|---|
| Zins | Aufschläge je nach Beleihungsauslauf, Zinsbindung und Bonität. |
| Sondertilgung | Kostenlos 5 % oder 10 % pro Jahr, gegen Zinsaufschlag mehr oder gar nicht. |
| Tilgungssatzwechsel | Ob und wie oft Sie die Tilgung während der Laufzeit ändern dürfen. |
| Bereitstellungszinsen | Länge der bereitstellungsfreien Zeit. |
| Anforderungen | Mindesteigenkapital, Haushaltsrechnung, Selbstständige, Objektart. |
| Anschlussfinanzierung | Konditionen für Bestandskunden bei der Prolongation. |
Checkliste vor der Unterschrift
- Effektivzins und Restschuld am Ende der Zinsbindung vergleichen.
- Sondertilgungsrecht und Tilgungssatzwechsel vereinbaren.
- Kaufnebenkosten aus Eigenkapital einplanen.
- Die Rate sollte höchstens etwa 35–40 % des Nettoeinkommens betragen; Rücklagen für Instandhaltung einplanen.
- Mehrere Angebote einholen, auch über unabhängige Vermittler.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information, beschreibt die in Deutschland zum Veröffentlichungsdatum geltenden Regeln und ist keine Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung. Gesetze, Förderprogramme und Bankkonditionen ändern sich — prüfen Sie stets Ihren Vertrag, das Preis- und Leistungsverzeichnis Ihrer Bank und offizielle Quellen wie BaFin, KfW und Verbraucherzentralen.