Che cos’è un mutuo
Il mutuo ipotecario è un finanziamento a medio-lungo termine per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, garantito da un’ipoteca iscritta presso l’Agenzia delle Entrate (ex Conservatoria). Il contratto si firma davanti al notaio.
Caratteristiche principali
- Importo. Di norma fino all’80 % del valore dell’immobile; oltre, servono garanzie aggiuntive come il Fondo di garanzia prima casa.
- Durata. Tipicamente 10–30 anni.
- Costi. Istruttoria, perizia, notaio e imposta sostitutiva dello 0,25 % dell’importo per la prima casa (2 % negli altri casi).
- Assicurazione. La polizza incendio e scoppio sull’immobile è richiesta; le polizze vita e perdita d’impiego sono facoltative.
Tipi di tasso
Fisso
La rata resta uguale per tutta la durata.
Variabile
Euribor più uno spread; la rata cambia con l’andamento dei tassi. Alcuni mutui prevedono un tetto massimo (CAP).
Misto
Permette di passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze prestabilite.
Agevolazioni
- Fondo di garanzia prima casa (Consap) — garanzia pubblica su parte del mutuo; per giovani sotto i 36 anni e altre categorie prioritarie la copertura è più ampia e consente di finanziare fino al 100 % in presenza dei requisiti.
- Detrazione IRPEF del 19 % sugli interessi passivi del mutuo per l’abitazione principale, fino a 4.000 € di interessi all’anno.
- Agevolazioni prima casa sulle imposte di acquisto.
Requisiti e scadenze delle agevolazioni cambiano con le leggi di bilancio: verifica su Consap e Agenzia delle Entrate.
PIES e TAEG
Prima della firma la banca consegna il PIES (Prospetto informativo europeo standardizzato). Confronta il TAEG, che include interessi, spese e polizze obbligatorie, non solo il TAN. Il tasso non può superare il tasso soglia antiusura fissato trimestralmente.
SMARTPRO costruisce il piano di ammortamento completo e mostra quota interessi e quota capitale di ogni rata.
Surroga e portabilità
Puoi trasferire il mutuo a un’altra banca con condizioni migliori tramite la surroga, senza costi per te: niente penali, spese notarili o nuove imposte.
Cosa cambia tra le banche
| Condizione | Differenze possibili |
|---|---|
| Tasso e spread | In base a LTV, durata, reddito; offerte per giovani o per immobili efficienti (mutui green). |
| Spese | Istruttoria e perizia gratuite o a pagamento. |
| Polizze | Obbligatorie o facoltative, offerte dalla banca o di altre compagnie. |
| Flessibilità | Sospensione delle rate, allungamento della durata, cambio tasso. |
| Requisiti | Rapporto rata/reddito (di solito entro il 30–35 %), contratto di lavoro, età. |
Prima di firmare
- Confrontare TAEG e costo totale di almeno tre offerte.
- Con tasso variabile, simulare un aumento dell’Euribor.
- Verificare la possibilità di sospendere le rate (anche tramite il Fondo Gasparrini per la prima casa).
- Mantenere un fondo di emergenza.
Questo contenuto ha scopo informativo, descrive le regole in vigore in Italia alla data di pubblicazione e non costituisce consulenza finanziaria, legale o fiscale. Leggi, agevolazioni e condizioni delle banche cambiano: verifica sempre il contratto, i fogli informativi della banca e le fonti ufficiali (Banca d’Italia, IVASS, Agenzia delle Entrate).