Czym jest kredyt hipoteczny
Kredyt hipoteczny to długoterminowy kredyt na zakup lub budowę nieruchomości, zabezpieczony hipoteką wpisaną do księgi wieczystej. Do czasu spłaty bank ma prawo zaspokoić się z nieruchomości, jeśli przestaniesz płacić.
Najważniejsze cechy
- Wkład własny. Zgodnie z rekomendacjami KNF zwykle co najmniej 20 %; przy 10 % bank wymaga dodatkowego zabezpieczenia, np. ubezpieczenia niskiego wkładu.
- Zdolność kredytowa. Banki liczą wskaźnik DSTI (relację rat do dochodu) i stosują bufor na wzrost stóp.
- Okres. Najczęściej 20–35 lat.
- Koszty dodatkowe. Wycena, prowizja, opłaty sądowe za wpis hipoteki, taksa notarialna, PCC przy rynku wtórnym, ubezpieczenia.
Oprocentowanie
Okresowo stałe
Stopa stała przez kilka lat (najczęściej 5), potem bank proponuje nową stałą stopę albo zmienną. Rata jest przewidywalna w okresie stałej stopy.
Zmienne
Wskaźnik referencyjny plus marża banku. Tradycyjnie był to WIBOR; trwa przejście na nowy wskaźnik POLSTR. Rata zmienia się wraz ze stopami NBP.
Marża i prowizja
Marża jest stała przez cały okres kredytu. Niższa prowizja może oznaczać wyższą marżę — porównuj całkowity koszt.
RRSO i formularz informacyjny
Przed umową bank przekazuje formularz informacyjny ESIS. Porównuj RRSO i całkowitą kwotę do zapłaty, które uwzględniają odsetki, prowizje i obowiązkowe ubezpieczenia. Od umowy kredytu hipotecznego możesz odstąpić w ciągu 14 dni.
SMARTPRO pokaże pełny harmonogram spłaty i podział każdej raty na odsetki i kapitał. Możesz też sprawdzić ratę przy wyższej stopie.
Programy rządowe
Programy wsparcia (dopłaty do rat, gwarancje wkładu własnego BGK) zmieniają się co kilka lat. Sprawdź aktualnie dostępne programy na stronie BGK i rządu przed złożeniem wniosku.
Czym różnią się banki
| Parametr | Możliwe różnice |
|---|---|
| Marża i stała stopa | Wysokość marży, poziom stopy stałej na 5 lat, warunki po jej zakończeniu. |
| Prowizja | 0 % lub kilka procent; promocje z wyższą marżą. |
| Cross-selling | Obniżka marży za konto, wpływ wynagrodzenia, ubezpieczenia. |
| Wcześniejsza spłata | Opłata w pierwszych 3 latach przy zmiennej stopie lub brak. |
| Zdolność | Sposób liczenia dochodów, akceptowane formy zatrudnienia. |
Lista kontrolna
- Porównaj RRSO i całkowity koszt kredytu, nie tylko ratę.
- Sprawdź, co się stanie po zakończeniu okresu stałej stopy.
- Policz koszt produktów dodatkowych wymaganych do obniżki marży.
- Rata nie powinna przekraczać ok. 30–40 % dochodu netto; zostaw poduszkę finansową.
Materiał ma charakter informacyjny, opisuje przepisy obowiązujące w Polsce w dniu publikacji i nie stanowi porady finansowej, prawnej ani podatkowej. Przepisy, programy rządowe i warunki banków się zmieniają — zawsze sprawdzaj umowę, tabelę opłat banku i oficjalne źródła (KNF, UOKiK, BGK, Rzecznik Finansowy).