Qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?
Un crédit immobilier finance l’achat, la construction ou les travaux d’un logement. La banque exige une garantie : une hypothèque (inscrite au service de la publicité foncière, avec frais de notaire) ou, très souvent, un cautionnement par un organisme spécialisé, moins coûteux et en partie restitué à la fin du prêt.
En France, la grande majorité des prêts sont à taux fixe et amortissables, sur 15 à 25 ans.
Les règles du HCSF
Le Haut Conseil de stabilité financière impose aux banques deux limites, avec une marge de dérogation :
- Taux d’endettement de 35 % maximum des revenus, assurance emprunteur comprise ;
- Durée de 25 ans maximum (27 ans pour le neuf ou avec travaux importants, avec différé).
Points clés
- Apport. Les banques demandent en général au moins de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie, souvent 10 % du prix.
- Frais de notaire. Environ 7–8 % du prix dans l’ancien, 2–3 % dans le neuf.
- Assurance emprunteur. Non obligatoire légalement mais exigée en pratique ; vous pouvez choisir un autre assureur que celui de la banque (délégation).
- Offre de prêt. La banque doit vous remettre une offre écrite ; vous ne pouvez l’accepter qu’après un délai de réflexion de 10 jours. Le prêt est conditionné à la vente.
- Domiciliation des revenus. La banque peut l’exiger pendant 10 ans au plus, en échange d’un avantage individualisé.
Aides à l’accession
- Prêt à taux zéro (PTZ) — pour les primo-accédants sous conditions de ressources, dans le neuf et, selon la zone, dans l’ancien avec travaux.
- Prêt Action Logement — pour les salariés d’entreprises du secteur privé éligibles.
- Prêt d’accession sociale (PAS) et prêts conventionnés.
Les conditions du PTZ (zones, plafonds, types de logement) changent régulièrement : vérifiez-les sur service-public.fr ou auprès de l’ANIL.
TAEG et coût total
Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) : il inclut les intérêts, les frais de dossier, la garantie et l’assurance exigée. Il ne peut pas dépasser le taux d’usure publié chaque trimestre par la Banque de France.
SMARTPRO établit le tableau d’amortissement complet : vous voyez pour chaque échéance la part d’intérêts et de capital.
Ce qui change d’une banque à l’autre
| Critère | Différences possibles |
|---|---|
| Taux | Selon l’apport, la durée, les revenus et le profil ; conditions de domiciliation. |
| Garantie | Hypothèque ou caution ; coût et part restituée. |
| Frais de dossier | Négociables, parfois offerts. |
| Assurance | Contrat groupe de la banque ou délégation ; quotité exigée. |
| Indemnités de remboursement anticipé | Prévues au maximum légal, réduites ou supprimées après négociation. |
| Modularité | Possibilité de moduler les mensualités ou de reporter des échéances. |
Avant de signer
- Comparer le TAEG et le coût total, assurance comprise.
- Faire jouer la concurrence sur l’assurance emprunteur.
- Négocier les IRA et la modularité des échéances.
- Rester sous 35 % d’endettement et garder une épargne de précaution.
Ce contenu est fourni à titre d’information générale, décrit les règles en vigueur en France à la date de publication et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal. Les lois, dispositifs et conditions des banques évoluent : vérifiez toujours votre contrat, les tarifs de votre banque et les sources officielles (Banque de France, service-public.fr, ANIL).