¿Qué es una hipoteca?
Un préstamo hipotecario financia la compra de una vivienda y está garantizado con una hipoteca sobre ella, inscrita en el Registro de la Propiedad. Si dejas de pagar, el banco puede ejecutar la hipoteca. Además, respondes con todos tus bienes presentes y futuros, no solo con la vivienda.
Claves
- Financiación. Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación o de compra (el menor) en vivienda habitual y menos en segunda residencia. Los ahorros deben cubrir el resto y los impuestos de compra (ITP en vivienda usada o IVA y AJD en obra nueva).
- Gastos. Desde la Ley 5/2019, el banco paga notaría de la escritura del préstamo, registro, gestoría y el impuesto de AJD de la hipoteca; tú pagas la tasación y las copias que pidas.
- Seguro de daños. Es obligatorio asegurar la vivienda hipotecada contra daños. Los demás seguros (vida, hogar completo) son voluntarios, aunque suelen bonificar el tipo.
- Plazo. Normalmente hasta 30 años; muchos bancos limitan la edad al terminar el préstamo.
Tipos de interés
Fijo
La cuota no cambia durante toda la vida del préstamo.
Variable
Euríbor más un diferencial, revisado normalmente cada 6 o 12 meses. La cuota sube o baja con el Euríbor.
Mixto
Un tramo fijo los primeros años y variable después.
Bonificaciones
El banco puede rebajar el tipo si domicilias la nómina o contratas seguros u otros productos (venta combinada). Lo que no puede es obligarte a contratarlos para conceder la hipoteca (venta vinculada prohibida, salvo excepciones). Calcula si la rebaja compensa el coste de esos productos.
Protección de la Ley 5/2019
- Al menos 10 días naturales antes de firmar recibes la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FiAE con las cláusulas relevantes.
- Debes acudir al notario antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y firmar el acta de transparencia.
- Comisiones por amortización anticipada limitadas por ley (ver guía de amortización anticipada).
Ayudas
La Línea de Avales ICO para jóvenes menores de 35 años y familias con menores a cargo permite financiar hasta el 100 % gracias a un aval público de parte del préstamo, con requisitos de ingresos y precio. Algunas comunidades autónomas tienen programas propios.
Comprueba la vigencia y requisitos de las ayudas en el ICO y en tu comunidad autónoma.
TAE y coste total
Compara la TAE, que incluye intereses, comisiones y el coste de los productos bonificados exigidos. En hipotecas variables la TAE es orientativa porque depende del Euríbor futuro.
Con SMARTPRO puedes ver el cuadro de amortización completo y simular subidas del Euríbor.
En qué se diferencian los bancos
| Condición | Diferencias posibles |
|---|---|
| Tipo y diferencial | Fijo, variable o mixto; diferencial sobre Euríbor. |
| Bonificaciones | Nómina, seguros, tarjetas, planes de pensiones; cuánto rebajan y cuánto cuestan. |
| Comisiones | Apertura (cada vez menos habitual), amortización anticipada dentro de los límites legales. |
| Financiación | Porcentaje máximo, financiación del 100 % con aval ICO. |
| Requisitos | Ingresos, estabilidad laboral, edad al vencimiento. |
Antes de firmar
- Comparar TAE y coste total con y sin bonificaciones.
- En variable, calcular la cuota con el Euríbor 2–3 puntos más alto.
- Que la cuota no supere el 30–35 % de los ingresos netos.
- Revisar la FEIN y llevar dudas a la visita al notario.
Este contenido es informativo, describe la normativa vigente en España en la fecha de publicación y no constituye asesoramiento financiero, jurídico ni fiscal. Las leyes, ayudas y condiciones de los bancos cambian: consulta siempre tu contrato, las tarifas de tu banco y fuentes oficiales como el Banco de España.