O que é o financiamento imobiliário
É um empréstimo de longo prazo para comprar ou construir um imóvel. A garantia mais comum é a alienação fiduciária: o imóvel fica em nome do banco até a quitação, registrado na matrícula do cartório. Se as parcelas deixarem de ser pagas, o banco pode retomar o imóvel de forma mais rápida que na hipoteca tradicional.
Pontos principais
- Entrada. Os bancos costumam financiar até 70–80 % do valor do imóvel no SFH; o restante sai da entrada.
- Prazo. Até 35 anos em muitos bancos.
- Custos extras. ITBI, escritura e registro em cartório, avaliação do imóvel e tarifas.
- Seguros obrigatórios. MIP (morte e invalidez permanente) e DFI (danos físicos ao imóvel) fazem parte da parcela.
- FGTS. Pode ser usado na entrada, para amortizar ou para pagar parte das parcelas, se você cumprir as regras.
SAC ou Tabela Price
No SAC, a amortização é constante: as primeiras parcelas são maiores e vão caindo; o total de juros é menor. Na Tabela Price, a parcela começa menor e fica igual (antes da correção), mas paga-se mais juros no total.
Além dos juros, o saldo pode ser corrigido pela TR ou pelo IPCA. Contratos com IPCA têm juros nominais menores, mas o saldo cresce com a inflação.
No SMARTPRO você vê a tabela de amortização completa e compara SAC e Price lado a lado.
Programas habitacionais
O Minha Casa, Minha Vida oferece juros reduzidos e subsídios conforme a faixa de renda familiar, com limites de valor do imóvel. As condições mudam com frequência — confira as faixas atuais na Caixa e no site do governo federal.
CET e portabilidade
Compare o CET (Custo Efetivo Total), que inclui juros, seguros, tarifas e tributos. Depois de contratar, você pode fazer a portabilidade do financiamento para outro banco com condições melhores, sem custo de transferência.
O que muda entre os bancos
| Item | Diferenças possíveis |
|---|---|
| Taxa de juros | Desconto para quem tem conta-salário ou investimentos no banco. |
| Indexador | TR, IPCA ou taxa prefixada. |
| Cota de financiamento | Percentual máximo financiado. |
| Seguros | Preço do MIP/DFI conforme idade e seguradora. |
| Tarifas | Avaliação, administração mensal. |
Antes de assinar
- Compare o CET de pelo menos três bancos.
- Simule SAC e Price e a correção do saldo.
- A parcela não deve passar de 30 % da renda bruta familiar (limite comum dos bancos).
- Guarde uma reserva para emergências e para os custos de cartório.
Este conteúdo é informativo, descreve as regras vigentes no Brasil na data de publicação e não constitui consultoria financeira, jurídica ou tributária. Leis, programas e condições dos bancos mudam — confira sempre o contrato, as tarifas do banco e fontes oficiais como o Banco Central e o Procon.